Köpa hus utan mäklare själv

Många tror att du måste ha en mäklare när du köper eller säljer ett hus. Det stämmer inte riktigt. Köpa hus utan mäklare är helt lagligt i Sverige, och allt fler människor gör det. Men innan du bestämmer dig, finns det viktiga saker att veta om vad det sparar och vad det kostar.

Hur mycket sparar du egentligen?

Mäklararvode ligger oftast på 2 3 procent av köpesumman. Det låter kanske inte mycket, men på ett hus värt 3 miljoner kronor blir det mellan 60 000 och 90 000 kronor. Det är en rejäl summa.

Men vänta. Du sparar inte alltid fullt belopp. Många säljare räknar redan med att spara på arvodet och sänker priset lite. Dessutom kommer nya kostnader när du gör jobbet själv. En besiktning kostar ofta 5 000 8 000 kronor. Juridisk rådgivning kan bli dyrare. En oberoende värdering av huset kan kosta 3 000 6 000 kronor.

Räknar du ihop allt kan den totala besparingen bli betydligt mindre än 60 000 kronor. Många upptäcker att kostnaden för eget arbete äter upp en stor del av vinsten. Det viktiga är att du räknar på det själv innan du börjar (utan att skrämma dig själv för mycket).

Det här måste du undersöka själv

När du köper utan mäklare är undersökningsplikten helt på dina axlar. Du måste kontrollera allt själv. Det betyder inte att du behöver vara expert, men du måste vara noggrann och ärlig med dig själv om vad du ser.

Börja med grunden och väggarna. Finns det fuktskador? Ser du sprickor eller mögellukt? Kolla taket. Läcker det? Är teglet i bra skick? Undersök även rörmöjligheterna, elsystemet och värmekällan. En värmepump som är slut kan kosta 40 000 80 000 kronor att byta.

Du kan använda webbtjänster för att få en känsla för husets värde. Hemnet, Blocket och Boneo visar vilka liknande hus som såldes för. Jämför hus i samma område med samma storlek och ålder.

En besiktningsklausul är väldigt viktigt för din plånbok. Den ger dig 1 2 veckor efter att ha skrivit på för att få huset besiktigat av en proffesionell. Om besiktningen visar stora problem kan du dra dig ur köpet utan att förlora pengar. Utan denna klausul är du fast vid huset oavsett vad besiktningen visar senare.

Pappersarbete och finansiering

Köpekontraktet måste vara skriftligt. Det är viktigt. Banken kräver det, och Fastighetsregistret behöver det för att skriva in dig som ägare.

Kontraktet måste innehålla priset, datum för tillträde, vilka möbler och saker som ingår, och eventuella särskilda avtal. Det måste också säga något om vilken skick huset är i och eventuella fel som är kända.

Du behöver ett lånelöfte från banken innan du skriver på. Det är bara logiskt kontakta banken och visa vilken bostad du vill köpa. Banken säger ja eller nej och hur mycket pengar du kan låna. Med lånelöftet i handen är du en mycket starkare köpare när du förhandlar.

Fastighetsregistret är där staten skriver upp vem som äger vilken fastighet. Handlingarna för köpet skickas dit efter tillträde. Du måste även kontrollera att säljaren faktiskt äger huset och att det inte finns några märkningar eller skulder på fastigheten.

Banken kräver ofta en värdering av huset för att veta att det är värt det pris du betalar. Det kostar pengar. En jurist kan hjälpa till med kontraktet för omkring 2 000 5 000 kronor, vilket är mycket mindre än vad mäklaren tar men ändå en omkostnad.

Mindre risker, större ansvar

Låt oss vara ärliga. När du köper utan mäklare är risken högre att något går fel. Ingen tredje part kollar efter och säkerställer att allt är rätt.

Tänk på detta. Om du inte märker ett stort fel innan köpet som en fuktig källare eller ett trasigt elsystem kan du svårt få pengarna tillbaka senare. Mäklare är tränade att hitta sådana fel. Du måste göra det själv.

Risken för tvister ökar också. Om säljaren säger att värmepumpen fungerar men den slutar fungera två veckor efter köpet, vem ska betala? Med mäklare finns ofta försäkringar och tydliga regler. Utan mäklare måste du ta det juridiska slaget själv, vilket kan bli dyrt och långsamt.

Köp från en familjemedlem är ofta tryggare än köp från en främling. Du känner personen och kan prata öppet om husets problem. Köp från någon du inte känner kräver extra försiktighet. Spara ett dokument om allt som är brokenligt med huset redan från början.

Du kan minska risken genom att anlita en jurist för att granska kontraktet, köpa en god besiktning och ha en besiktningsklausul. Det kostar pengar, men det ger dig större säkerhet. I många fall är det värt det.

Tänk också på att kommunen kan ha krav på huset till exempel att du måste bygga om köket eller byta värmesystem. Dessa krav kan komma långt efter köpet. En mäklare vet ofta om sådant. Du måste själv ringa kommunen och fråga.

Vad händer när något går fel

Säg att du köpt ett hus och en månad senare får du ett brev från kommunen. Huset behöver ett nytt elschema. Det kostar 25 000 kronor. Utan mäklare kan du inte lätt säga att säljaren borde ha sagt det.

Eller tänk dig att du märker mögellukt några veckor efter köpet. Du åkte genom huset på en kallare dag och såg inget. Men nu på sommaren när det är fuktigt blir molden synlig (ja, det är irriterande). Kan du kräva att säljaren betalar för det? Det beror på vad du kan bevisa. Det är komplicerat och ofta dyrt att lösa.

Med mäklare finns ofta försäkringar som täcker sådana problem. Utan mäklare är det ditt eget ansvar.

När är köp utan mäklare värt det

Köp utan mäklare passar bäst i vissa situationer. Om du säljer ett fritidshus i mindre området kan det vara en bra väg. Köp inom familjen är ofta enklare du känner huset redan och kan prata öppet om problem.

Om priset är lågt under 2 miljoner kronor blir mäklararvodel också mindre, så besparingen är mindre lockande. Men då är också dina utgifter för juridisk hjälp mindre i förhållande till priset.

Du kan även göra en halvväg Du anlitar en mäklare bara för värdering och marknadsföring, men sköter själv förhandlingen och kontraktet Många mäklare erbjuder detta för en fast avgift istället för procent.

De viktiga frågorna att ställa dig själv

Innan du börjar, fråga dig själv. Är du redo att göra omfattande undersökningar? Kan du läsa ett juridiskt kontrakt och förstå vad det säger? Har du tid att börja på egen hand utan att det förhindrar ditt vanliga liv?

Om du svarar ja på alla frågor, kan köp utan mäklare vara bra för dig. Om du är osäker är det ofta värt att anlita en mäklare eller åtminstone en jurist för att granska kontraktet.

Kom ihåg att det inte är allt eller inget. Du kan välja att få hjälp för vissa delar. Det är en smart väg många går. Besparingen blir mindre än om du gjorde allt själv, men risken minskar mycket.

Det viktiga är att du går in i köpet med öppna ögon. Räkna på kostnader och besparingar på ett realistiskt sätt. Undersök huset grundligt eller anlita någon som kan göra det åt dig. Låt en jurist kolla kontraktet. Då är chansen mycket större att köpet går bra med eller utan mäklare.