Varför oäkta förening är dåligt för dig

Många människor drömmer om att köpa en bostadsrätt i ett vackert höghus mitt i stan. Men visste du att inte alla föreningar är lika? Oäkta förening nackdelar kan bli ganska stora när du väl har köpt in dig. Låt mig förklara vad som gör dessa föreningar annorlunda och varför det spelar roll för din privatekonomi.

En oäkta bostadsrättsförening är en förening där mindre än 60 procent av intäkterna kommer från medlemmarnas bostadsrätter. Resten kommer från hyreslokaler, företag och ibland även hyreslägenheter. Tänk dig ett höghus med ett varuhus, en restaurang och ett gym i markplan. Det är ett klassiskt exempel på en oäkta förening. Skattemässigt klassas denna typ av förening som ett företag, vilket skapar både positiva och negativa effekter för dig som bostadsrättsägare (och det är inte alltid till din fördel).

Skatt och ekonomiska straff vid försäljning

Det här är faktiskt den största nackdelen.När du säljer din bostadsrätt i en oäkta förening betalar du 25 procent i kapitalvinstskatt.Jämför det med en äkta förening där du bara betalar 22 procent.Det kanske låter som en liten skillnad,men det är det verkligen inte.

Värre är att du förlorar rätten till uppskov. Uppskov betyder att du kan skjuta upp beskattningen om du köper en ny bostad. I en oäkta förening kan du inte göra det. Du måste betala skatten direkt när du säljer.

Låt oss räkna på ett konkret exempel. Du köpte bostadsrätten för 2 miljoner kronor och säljer den för 2,5 miljoner kronor. Din vinst är 500 000 kronor. I en äkta förening betalar du 22 procent, vilket är 110 000 kronor. I en oäkta förening betalar du 25 procent, vilket är 125 000 kronor. Du blir 15 000 kronor fattigare bara för att föreningen klassas annorlunda.

Det finns också något som kallas förmånsbeskattning. Om årsavgiften till föreningen anses för låg jämfört med vad bostaden egentligen är värd, kan Skatteverket besluta att du ska betala extra skatt. Du betalar då för en "förmån" en ekonomisk fördel du inte faktiskt fick kontanter för. Det är helt enkelt irriterande och ofta helt oförväntat.

Ekonomisk osäkerhet och bankernas krav

En oäkta förening är känsligare för vad som händer på marknaden. När butiker stänger och lokaler blir tomma försvinner pengar från föreningen. Restaurangen kanske går dåligt och kan inte betala hyran. Då måste resten av medlemmarna betala mer.

Det här gör att bankerna blir försiktiga. De vill inte låna pengar till någon som bor i en förening med osäker ekonomi. Du kan få högre räntor eller få ditt bolåneantagande nekad helt och hållet. Vissa banker säger helt enkelt nej till oäkta föreningar punkt.

Före köp bör du göra dessa kontroller med din bank. Godkänner banken bolån i denna specifika förening? Vilka är räntorna? Kräver banken högre säkerhet eller större eget kapital? Dessa frågor är viktiga att ställa innan du skriver något avtal.

Du ska också fråga föreningen själv: Hur stor andel av intäkterna kommer från hyreslokaler? Hur länge är hyreskontrakt? Vad händer om en stor hyresgäst säger upp sitt kontrakt? Ju mer transparent föreningen är, desto bättre kan du bedöma risken.

Vad du bör göra innan köp

Här kommer en checklista som du absolut måste gå igenom. Springpunkten är att förstå föreningens ekonomi innan du binder dig.

• Kontrollera andelen hyresintäkter Hur många procent kommer från kommersiella lokaler? Högre än 40 procent bör få dig att tänka två gånger.
• Granska belåningen Hur mycket lånar föreningen själv? En hög belåning ökar risken.
• Läs underhållsplanen Kommer föreningen snart att göra stora renoveringar? Det kan betyda höjda avgifter.
• Jämför månadsavgifter Är de lägre än i äkta föreningar i området? Det är ofta därför oäkta föreningar verkar lockande.
• Räkna på skatteeffekterna Använd en räknare eller prata med en skattekonsult. Vad kostar det att sälja framöver?
• Kontakta flera banker Få offert från minst två banker för att jämföra villkor och räntor.

Det lönar sig enormt att göra detta arbete innan köp. En timme nu kan spara dig tiotusentals kronor senare. Du undviker också att köpa något du inte kan sälja utan att förlora pengar.

Är oäkta föreningar då helt dåliga? Nej, faktiskt inte. Om du planerar att bo kvar länge och avgifterna är märkbart lägre kan det vara värt det. Många människor tjänar pengar på oäkta föreningar men bara om de vet vad de går in på. Det handlar om att göra ett välinformerat beslut, inte att undvika oäkta föreningar på blint.