Vad kostar ombildning till bostadsrätt

Om du hyrar en lägenhet och drömmer om att äga sitt boende kan ombildning till bostadsrätt pris vara lösningen du letar efter. Många hyresgäster vet inte att de kan köpa sin lägenhet till endast 70 75 procent av marknadsvärdet när fastigheten ombildas. Det är en chans som sällan kommer två gånger, och för sparare kan det betyda tusentals kronor i besparingar jämfört med att köpa på den öppna marknaden.

Om du är intresserad av ekonomisk planering och investeringar är ombildning ett fenomen värt att förstå. Många människor funderar på hur de ska bygga kapital och skaffa sig ett eget hem (vi snackar ofta om det här på KapitalNU). Ombildning kan vara vägen för dig.

Så fungerar priserna vid ombildning

När en hyresfastighet ombildas till bostadsrätter sätts priset på dina lägenheter mycket lägre än vad du skulle betala på marknaden. Priset ligger mellan 70 och 75 procent av vad motsvarande lägenhet skulle kosta idag. Ibland kan det stiga till 80 procent beroende på läget och övergångsvillkoren.

Säg att din tvårummare värderas till en miljon kronor på marknaden. Vid ombildning betalar du då ungefär 700 000 till 750 000 kronor istället. Det är en rabatt på mellan 250 000 och 300 000 kronor pengar du sparar direkt.

Priset påverkas av flera faktorer. Marknadsvärdet i din stad spelar en stor roll. I Stockholm är rabatten större i kronor än i mindre städer helt enkelt för att marknadsvärdet är högre. Geografisk plats inom staden spelar också in lägenheter i attraktiva områden värderas högre.

Det finns en viktig regel att känna till: ju tidigare du bestämmer dig för att köpa, desto lägre blir priset. Om du väntar några år efter ombildningen kan priset stiga betydligt. Det lönar sig att agera snabbt när ombildningen erbjuds.

Här är några exempel från verkliga ombildningar i större svenska städer:

• Stockholm: En tvårummare värderad till 1,2 miljoner kronor kostade 850 000 kronor vid ombildning (cirka 71 procent).
• Göteborg: En trerummare värderad till 650 000 kronor kostade 487 000 kronor vid ombildning (cirka 75 procent).
• Malmö: En ettrummare värderad till 450 000 kronor kostade 315 000 kronor vid ombildning (70 procent).

En ekonomisk plan upprättas före köpet. Den visar föreningens totala kostnader, underhållsbehov och vilka månadsavgifter du kommer att betala. Boverket godkänner denna plan och presenterar den för alla hyresgäster innan någon fattar köpbeslut. Det är din möjlighet att läsa noga och fråga om något är oklart.

Finansiering och ekonomisk planering

Du undrar förmodligen hur du ska betala för detta köp. Det goda nyheten är att finansieringen ofta är enklare vid ombildning än vid vanlig bostadsrättsköp.

Eftersom priset ligger på endast 70 75 procent av marknadsvärdet kan du vanligtvis finansiera hela köpet med bolån utan kontantinsats. Bankerna ser detta som lågt risk eftersom priset redan är rabatterat. Du behöver alltså inte spara upp tusentals kronor i förväg.

Det är viktigt att förstå skillnaden mellan två betalningar. Du betalar en insats till föreningen inte en köpeskilling till en tidigare ägare. Den insatsen blir ditt kapital i bostadsrättsföreningen. Det är inte pengar som försvinner; det är ditt ägande.

Månadskostnaden består av två delar. Du betalar en upplåtelseavgift som är reglerad de första månaderna efter ombildning. Du betalar också föreningens gemensamma kostnader för el, vatten, underhål och administration. Tillsammans blir det din nya bostadskostnad varje månad.

Låt oss jämföra. Om du hyrar och betalar 7 500 kronor i månad kan din bostadsrätt kosta 8 500 kronor i månad med upplåtelseavgift och föreningsavgift. Det är högre varje månad, men du bygger eget kapital och äger faktiskt din lägenhet.

Det finns dock risker att tänka på. Om räntor stiger kan föreningens kostnader öka, vilket höjer din månadskostnad. Om fastigheten behöver stora reparationer kan avgiften hoppa upp snabbt. Det är därför den ekonomiska planen är så viktig den visar hur föreningen ser framtiden.

När lönar det sig att köpa? Om du planerar att bo kvar i många år blir ombildning ofta en bra affär. Du sparar pengar på priset, bygger kapital och slipper oroa dig för hyreshöjningar. Men om du kanske flyttar om två år är det kanske bättre att stanna som hyresgäst och betala lägre månadskostnad.

Vad du bör veta innan du bestämmer dig

Ombildning till bostadsrätt kräver, att du fattar ett väl genomtänkt beslut. Det finns både fördelar och fallgropar.

Läs aldrig bara rubriken på den ekonomiska planen. Gräv djupt. Vilka underhållsåtgärder planeras? Hur mycket måste takräkningen bytas? Vilken räntenivå har föreningen räknat in? Om räntorna är högre än vad föreningen räknat med kan avgifterna stiga.

Jämför dina totala kostnader realistiskt. Ta din nuvarande hyra plus eventuella fel och brister i lägenheten som du själv måste fixa. Jämför det med bostadsrättens månadskostnad plus skatter och eventuella sparpengar för framtida underhål. Då får du en rätt bild.

Tänk långsiktigt. Vill du bo här i tio år? Är området på väg upp eller ned? Kommer dina månadskostnader att öka eller minska? En bostadsrätt är inte bara en bostad det är en investering i din framtid.

Du måste också acceptera att du blir medlem i föreningen. Det innebär möten, beslut och gemensamt ansvar (ibland är det lite jobbigt, ska jag säga). Men du har också röst i vad som händer med ditt hem.

En sak många glömmer: om du inte köper vid ombildningen kan du fortsätta att hyra av föreningen efteråt. Men då betalar du ofta mer i hyra än innan, och du bygger inte eget kapital. Du måste väga detta mot dina planer framöver.

Många hyresgäster har överraskat sig själva med hur lönsamt ombildningsköp blev. En lägenhet du köpte för 600 000 kronor vid ombildningen kan vara värd 900 000 kronor efter bara tio år. Det är kapitalbildning som hyra aldrig ger dig.

Ombildning passar bäst för dig om du är säker på att du vill bo kvar, om du kan klara månadsavgifterna även om räntorna stiger, och om du vill äga något långsiktigt. Ta tid att granska den ekonomiska planen, ställ frågor och lyssna på vad andra hyresgäster säger. Då kan du fatta ett beslut du inte kommer att ångra.