Vilka är kraven för bolån
Att köpa en bostad är ofta en av de största besluten i livet. Det är både spännande och lite läskigt. Många människor oroar sig för om de kan få bolån och vad bankerna egentligen kräver av dem. Förståelsen för krav för bolån är därför helt central när du planerar ditt bostadsköp. Året 2026 kommer flera regler att förändras, vilket kan påverka hur mycket du kan låna och vad bolånet kostar. Det är väl värt att veta om detta redan nu, så du kan planera bättre för framtiden.
Hur mycket kan du låna och vad kräver bankerna?
Bankerna har strikta regler för hur mycket de kan låna ut till dig. Idag får du låna maximalt 85 procent av bostadens värde. Det betyder att du måste själv betala minst 15 procent som kontantinsats. Om du köper en lägenhet för två miljoner kronor kan du alltså låna högst 1,7 miljoner. Du måste ha 300 000 kronor själv.
Men från april 2026 kommer en stor förändring. Bolånetaket höjs då till 90 procent. Det betyder att du bara behöver 10 procent kontantinsats istället för 15 procent. För samma lägenhet på två miljoner kronor kan du då låna 1,8 miljoner. Det är en miljon kronor mindre som du själv måste spara ihop. För unga människor och familjer kan detta göra en enorm skillnad (och det märks redan att folk börjar planera för det här).
Banken tittar också på något som kallas belåningsgrad. Det är helt enkelt hur stor del av bostadens värde som du lånar. En låg belåningsgrad gör att banken känner sig säkrare och kan erbjuda dig bättre villkor.
Amortering och ränteavdrag vad kostar bolånet egentligen?
När du tar bolån måste du amortera, det vill säga betala tillbaka lånet under tiden. Amorteringskraven beror på hur mycket du lånar. Lånar du mellan 50 och 70 procent av bostadens värde måste du amortera minst 1 procent per år. Lånar du över 70 procent krävs 2 procent amortering per år.
Det finns också något som kallas skuldkvot. Den visar hur många gånger dina årsinkomster motsvarar ditt lån. Bankerna brukar inte låna ut mer än 4,5 gånger dina årsinkomster före skatt. Tjänar du 400 000 kronor per år kan du alltså få bolån på högst 1,8 miljoner kronor enligt denna regel.
Låt oss räkna ett praktiskt exempel. Du köper en lägenhet för två miljoner och tar ett lån på 1,6 miljoner. Det motsvarar 80 procent av värdet. Du måste då amortera minst 2 procent per år, vilket blir 32 000 kronor årligen eller cirka 2 700 kronor per månad. Tillsammans med räntan blir månadskostnaden betydligt högre.
Ränteavdrag är något som påverkar din totala kostnad. Du har historiskt kunnat dra av räntan från dina skatter. Men från 2025 begränsas ränteavdraget, och från 2026 försvinner det helt för vissa lån. Det betyder att bolånet kan bli dyrare för dig framöver.
Vad du bör tänka på när du ansöker om bolån
Det finns mycket du kan göra för att förbereda dig innan du ansöker om bolån. Först bör du räkna på dina pengar. Hur mycket kan du spara som kontantinsats? Från 2026 räcker 10 procent, men många ekonomer rekomendar att du sparar ännu mer. En större kontantinsats gör att du behöver låna mindre och får bättre villkor från banken.
Planera också för amortering redan innan du köper. Det är lätt att glömma bort att amorteringen kommer att kosta pengar varje månad. Räkna på dina faktiska utgifter och se om du klarar av att amortera samtidigt som du betalar hyra, mat, försäkringar och allt annat.
Ett viktigt tips är att jämföra flera banker. Alla banker har sina egna krav, och många har striktare regler än vad lagen kräver. En bank kanske kräver 2 procent amortering även när minimikravet är 1 procent. En annan bank kanske har lägre räntor. Det kan spara dig tiotusentals kronor över tid.
Kom också ihåg att bankerna omvärderar din bostad ibland. Enligt de nya reglerna får omvärdering för att utöka lånet bara göras vart femte år. Om du planerar stora renoveringar eller räknar med att bostadens värde ska stiga snabbt, tänk på denna begränsning. Du kan inte bara låna mer pengar när du behöver dem.
En annan viktig grej är att förstå tilläggslån. Om du senare behöver mer pengar kan du inte låna mer än 80 procent av bostadens värde genom tilläggslån. Det är lägre än det vanliga bolånetaket på 90 procent från 2026.
Börja redan idag med att spara. Även om bolånetaket höjs nästa år är det smart att ha en ekonomisk buffert. Vad händer om du förlorar jobbet eller behöver köpa nya möbler? En buffert ger dig trygghet. Nu vet du vad bankerna letar efter. Dags att börja planera din ekonomi och höra med din bank om vad som passar din situation bäst.
