Vad är en friskrivningsklausul

En friskrivningsklausul är något många möter när de köper eller säljer en fastighet, men få förstår riktigt vad det betyder. Vad är friskrivningsklausul? Det är helt enkelt en juridisk överenskommelse där säljaren säger: "Jag tar inget ansvar för dolda fel i den här bostaden." Det låter kanske enkelt, men det påverkar både din plånbok och vilka risker du tar. Har du stött på detta när du köpt eller sålt en bostad? Om inte, är det dags att lära dig om det nu.

Hur friskrivningsklausulen fungerar juridiskt

Normalt ansvarar en säljare för dolda fel i upp till 10 år. Det står i lagen, Jordabalken 4:19 §. Ett dolt fel är något du inte kan se vid en vanlig besiktning. Fuktskador bakom väggarna eller rostiga rör är exempel på sånt. Med en friskrivningsklausul kan säljaren avtala bort detta ansvar helt. Men (och det är viktigt) klausulen måste vara skriftlig och helt tydlig. Det räcker inte att skriva "befintligt skick" på ett litet papper.

Friskrivningsklausulen täcker bara fysiska fel. Den skyddar inte mot rättsliga fel, som när viktiga uppgifter döljs. Den skyddar inte heller mot rådighetsfel, när myndighetsbeslut påverkar bostaden. Om säljaren medvetet har ljugit eller dolt något - till exempel sagt att taket är nytt när det är tjugo år gammalt - är klausulen ogiltig. Då kan köparen fortfarande kräva ersättning.

Varför priset sjunker när friskrivningsklausulen finns

En köpare tar större risk när friskrivningsklausulen finns. Det betyder ofta att priset blir lägre. Enligt mäklarbranschen kan en fastighet bli 5 10 procent billigare med friskrivningsklausul. Det är helt rationellt, egentligen. Om du måste betala för alla fel själv, vill du inte betala fullt pris för fastigheten.

Risken värderas olika av olika köpare. En ung familj kanske inte vågar köpa en äldre villa med friskrivningsklausul - risken är för stor. En investerare med pengar kan se möjligheten att köpa billigare. Säljaren måste förstå detta. Utan köpare som är villiga att ta risken säljs fastigheten långsammare eller till lägre pris.

Vad du måste veta om begränsningar och undantag

Friskrivningsklausulen är inte så mäktig som många tror. Den täcker inte allt. Om säljaren medvetet har vilselett köparen är klausulen död och begraven. Säljaren kan inte säga "jag friskriver mig" när hen ljugit.

Praktiska exempel: Säljaren säger att taket är nytt men det är tjugo år gammalt. Det är medveten vilseledning. Säljaren döljer fuktskador med tapeter och måling. Det är bedrägeri. Säljaren vet om en kommunal beslutsfattning som förbjuder utbyggnad, men säger ingenting. Alla dessa situationer gör friskrivningsklausulen ogiltig. Köparen kan då kräva ersättning eller häva köpet.

Olika situationer där friskrivningsklausuler används

Friskrivningsklausuler dyker upp ofta i vissa situationer. Äldre hus från 1950-talet säljs ofta med klausulen. Dödsbon använder den ofta - arvingarna vet kanske inte fastighetens skick väl. Om någon försäljer genom god man gör klausulen många tryggare. Säljaren vet helt enkelt inte hur bostaden mår.

Trenden är tydlig: fler fastigheter säljs med friskrivningsklausul än tidigare. Särskilt i äldre områden är det vanligt. Mäklarna rapporterar att användningen ökat de senaste åren. Det beror på att äldre fastigheter ofta kräver omfattande reparationer och säljare vill skydda sig.

Praktiska råd för köpare och säljare

För säljare: Berätta om friskrivningsklausulen redan i annonsen. Dölj det inte (det funkar sällan ändå). Formuleringen måste vara helt klar och juridiskt korrekt - rådfråga en mäklare eller jurist. En dålig formulering kan göra klausulen ogiltig.

För köpare: Skaffa alltid en överlåtelsebesiktning. En besiktningsman kollar vad du inte ser. Det är värt pengarna. Du har en stor undersökningsplikt själv - be om gamla reparatkvitton, försäkringshandlingar och ritningar. Fråga om säljaren medvetet har dolt något. Dokumentera allting.

Båda parter bör få juridisk hjälp. Det kostar, men det sparar pengar senare. En advokat kan skriva klausulen rätt. En advokat kan också checka om klausulen är godtagbar innan köpet.

Friskrivningsklausulen påverkar din ekonomi verkligen

Friskrivningsklausulen är ingen småsak. Den påverkar hur mycket du betalar och vilka risker du tar. En säljare som är transparent från början vinner på det - köpare litar mer och köpet går snabbare. En köpare som är noggrann från början undviker framtida ekonomiska överaskningar.

Det viktiga är att båda parter förstår vad de går med på. En friskrivningsklausul är inte dålig eller bra - det beror på situationen. Men en välinformerad köpare och en ärlig säljare skapar bättre affärer för båda.